O recém-publicado Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, surge como uma espécie de “Simplex 2.0”. O seu grande objetivo é corrigir os constrangimentos, dúvidas e aplicações díspares geradas pelo anterior diploma (o DL 10/2024), levando a lógica da simplificação, da responsabilização dos técnicos e da segurança jurídica um passo mais além.

As regras gerais entram em vigor a 3 de agosto de 2026 (com algumas exceções técnicas que arrancaram logo a 1 de junho, coincidindo com a revogação definitiva do RGEU).

Este diploma altera de forma significativa o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), o Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) e o chamado “Simplex Urbanístico” (Decreto-Lei n.º 10/2024), procurando corrigir lacunas, clarificar regras e agilizar processos.

📌 As Principais Alterações no RJUE

1. Comunicação Prévia como Procedimento-Regra

Sempre que os parâmetros urbanísticos aplicáveis à operação (como índices de construção, cérceas, etc.) já estejam efetivamente definidos nos Planos Diretores Municipais (PDM) ou outros instrumentos de planeamento, o projeto avança por comunicação prévia. Elimina-se a necessidade de um ato administrativo formal de aprovação da autarquia, acelerando o início das obras.

2. O Regresso e Reforço dos Títulos Urbanísticos

Após as dúvidas geradas pelo Simplex anterior, o novo diploma clarifica o regime dos títulos urbanísticos (o equivalente ao antigo “alvará”).

A exigência do título é fortemente reforçada nas transações imobiliárias.

Os notários, advogados e solicitadores passam a exigir a comprovação ou declaração da existência do respetivo título urbanístico para a realização de escrituras ou negócios jurídicos de imóveis, garantindo maior transparência e segurança jurídica ao mercado.

3. Deferimento Tácito e Prazos Mais Curtos

Para evitar que os processos fiquem bloqueados nos balcões municipais, o princípio de que o silêncio da administração vale por aprovação foi reforçado e clarificado na sua titulação. Há também um ajuste nos tempos de resposta:

O prazo de saneamento e apreciação liminar passa a ser de 20 dias, permitindo agora a verificação do conteúdo do projeto e não apenas das formalidades.

O prazo para o interessado aperfeiçoar o pedido foi reduzido para 10 dias (sem direito a prorrogação).

Prazos específicos por tipologia: por exemplo, 20 dias para obras de edificação/demolição e 45 dias para loteamentos.

4. Clarificação de Conceitos Fundamentais

O decreto introduz e estabiliza definições que geravam muitos conflitos nos tribunais e autarquias:

Obras de Reconstrução: Passa a exigir-se a reconstituição da composição formal das fachadas, a manutenção de corpos balançados e da cobertura, mas permite-se a alteração de materiais estruturais e correções de segurança.

Último Antecedente Válido: Passa a estar expressamente definido como a última operação urbanística válida e eficaz ou aquela que, à data da sua execução, não carecia de título.

Encargos Devidos: Define de forma clara o que são cauções, compensações e outros pagamentos devidos para além das taxas regulamentares.

5. Alargamento das Isenções

Há um forte incentivo à descarbonização do parque edificado: as obras de melhoria energética e eficiência ganham isenção generalizada de controlo urbanístico prévio, removendo barreiras burocráticas para a instalação de isolamentos ou painéis.

6. Plataforma Eletrónica Única e Regras Municipais

Os municípios podem manter temporariamente as suas plataformas eletrónicas locais, mas estas são obrigadas a garantir a total interoperabilidade com a plataforma única do Estado. Além disso, as autarquias ficam expressamente proibidas de “inventar” formalidades, regulamentos paralelos ou pedidos de documentos adicionais que não estejam previstos na lei geral.

⚠️ Nota de Impacto: Para o mercado imobiliário e promotores, esta revisão exige uma auditoria rigorosa à conformidade dos projetos antes da venda, dado o novo rigor na exigência dos títulos de utilização e construção no momento das transmissões de propriedade.

Fim do RGEU: Com a revogação do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) a 1 de junho de 2026, e enquanto não chega o futuro Código da Construção, as regras técnicas de preparação dos projetos passam a ser validadas e balizadas diretamente pelas ordens e associações profissionais.

Em suma, o processo está mais rápido e livre de burocracia inicial, mas exige um rigor absoluto na fase de projeto, uma vez que qualquer desconformidade detetada em fiscalização sucessiva (pós-entrega) resultará em pesadas sanções diretas sobre os subscritores das respetivas frentes de projeto.

Esta análise não dispensa a leitura do Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, em texto integral.