Garantia das Obras

Anteriormente, os colegas fizeram a sua preleção sobre a temática da nova legislação e a sua implicação na atividade dos técnicos afetos à obra, abordagem que deverá ser tida em conta aquando do acompanhamento e conclusão da obra.

Nesse prosseguimento, um tema recorrentemente considerado despiciente por muitos técnicos (independentemente do seu vínculo associativo) é as Garantias da Obra, muitas vezes por se julgar que esta temática é da exclusiva responsabilidade do empreiteiro e dono de obra, onde muitos dos quais, durante a execução da obra, não se preocupam minimamente que no final desta a garantia é obrigatória, mesmo que não exista entrega do documento específico, conforme previsto no Decreto-Lei nº 67/2003, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei nº 84/2008, pois na ausência desse documento prevalece a faturação como comprovativo para o efeito e os Termos de Responsabilidade submetidos à entidade licenciadora.

Fazendo uso dos 30 anos de experiência profissional em Projeto, Direção de Fiscalização e Direção de Obras Públicas e Privadas, vou procurar da forma mais resumida possível abordar a temática da Garantia das Obras que, embora legislado, deveremos ter em conta as suas nuances além do simples quadro que compara os elementos construtivos com os prazos de garantia, uma vez que, compete aos técnicos envolvidos diretamente na obra veicular a informação correta e adequada em cada momento, a Direção de Fiscalização ao Promotor da Obra e a Direção Técnica ao empreiteiro.

Até agora muitos profissionais não sentiam a obrigação de acompanhar a obra periódicamente, ficando a mesma, muitas vezes ao sabor do empreiteiro e do promotor da mesma. Como a lei de janeiro foi retirada das empreitadas privadas a obrigatoriedade do livro de obra que, anteriormente nos permitia observar as situações que julgavamos importantes, mesmo que anómalas. Não existindo este instrumento, requer que os técnicos que querem salvaguardar as suas responsabilidades e carteira profissional, tenham de elaborar mais precisamente a Ata de Reunião de Obra, onde deverão ficar registados os atos e decisões mais importantes sobre a execução da obra e seus autores que deverá ser devidamente assinada por todos os intervenientes, sendo esta a única prova jurídica que dispõem para futuro.

As empeitadas, quanto às formalidades contratuais podem ser Públicas ou Privadas, onde cada uma deve estar em conformidade com a sua legislação específica. A primeira deverá ter por base o Código dos Contratos Públicos (CCP) e a segunda o Código Civil (CC) acrescido da legislação aplicável que se nos apresenta muitas vezes dispersa e confusa.

1 – ELEMENTOS CONSTITUÍNTES DA OBRA

Atualmente a Garantia da Obra (seja pública ou privada) e respetivo prazo aplicável está diretamente associado com o tipo de elementos que constituem a empreitada executada, os quais poderemos definir da seguinte forma distinta:

Elementos Estruturais – São aqueles que irão ter função resistente de suportar os esforços a que a construção edificada estará sujeita, onde o seu funcionamento em conjunto, deriva do Cálculo e Projeto Específico, de modo a garantir a Estabilidade e Segurança da mesma. São exemplo disso, as fundações, pilares, vigas, lajes e muros estruturais.
Elementos Funcionais – São todos aqueles elementos que embora dispostos na construção com uma função específica que, embora suportados pelos elementos estruturais, a sua natureza não tem caráter estrutural, cuja sua resistência variável consoante a função não comprometem a estabilidade e segurança da construção. São exemplo disso, as alvenarias, revestimentos, pinturas, isolamentos, caixilharias, contenções periféricas, etc.
Instalações Técnicas – São todas as Redes Prediais independentemente instaladas na construção, cuja execução em obra deverá satisfazer os requisitos dos respetivos projetos da especialidade, normalmente associados ou dependentes do fornecimento de um serviço público. São exemplos disso as redes de eletricidade, água, esgotos, gás, ITED e AVAC.
Equipamentos – São os elementos integrantes que poderão ser ou não integrantes do contrato de empreitada cujo funcionamento poderá ser autónomo dos outros elementos da obra, nomeadamente, máquinas, aparelhos e mobiliário. São exemplo disso, os quadros elétricos, ventiladores, elevadores, torneiras, equipamentos sanitários e armários.

Apelo aos técnicos com responsabilidades na fiscalização e direção de obra que tenham presente na sua atividade estas designações, para que tenhamos as abordagens adequadas sobre o complexo processo das garantias. Atenção que esta abordagem se refere às obras de edifícios, onde para obras rodoviárias e de arte as designações terão as suas nuances.

2 – FINALIDADES DA GARANTIA DE OBRA

Julgo não ser do conhecimento de todos mas, a garantia não é uma obrigatoriedade do mundo moderno, pois a sua aplicação é milenar, onde por curiosidade podemos realçar as seguintes normas antigas:

Babilónia 1750 a. c. – Código de Hammurabi

– “Se um construtor constrói um edifício e não o executa solidamente, se o edifício ruircausando a morte do seu proprietário, esse construtor deve ser executado”;

– “Se a ruína do edifício originar a morte do filho do proprietário, deverá ser executado ofilho doconstrutor”;

– “Se a ruína causar a morte de um escravo do proprietário,o construtor deverá entregara este um escravo de valor igual”;

– “Se o edifício ruir o construtor deve reconstruí-lo a expensas próprias”;

– “Se o edifício não for executado de acordo com as especificações e uma parede cair oconstrutor deve repará-la a suas expensas”;

Roma 393 d. c. – Império Romano

– “A constituição de Graciana, Valentiniano e Teodósio, impunha para as construçõesuma garantia de quinze anos, responsabilizando o construtor e o seu património perante danos decorrentes da má execução”;

c) França 1804 d. c. – Código de Napoleão

– “A garantia das obras é decenal com responsabilidades imputadas a construtores e projetistas”;

A garantia da obra não tem por finalidade primeira atribuir a alguém uma sanção por algo ou alguma situação que tivesse ocorrido no decurso dos trabalhos da empreitada, mas sim, porque constitui um direito de qualquer promotor, além de se encontrar legislado a sua obrigatoriedade de modo a colmatar vícios decorrentes da execução da construção, mesmo que o contrato de empreitada seja omisso ou imprevisível quanto à aplicação da mesma. Ou seja, o promotor da obra poderá sempre exigir ao empreiteiro a reparação das anomalias decorrentes da sua execução, assim como, ao projetista aquelas que são decorrentes da fase de conceção, anterior à execução da obra.

A garantia da empreitada tem por finalidade responsabilizar o empreiteiro pelo cumprimento integral da execução da obra quanto aos projetos que dela fazem parte, caderno de encargos (se existir) e contrato. A qualquer empreitada que não disponha dos documentos anteriormente mencionados também se aplica a obrigatoriedade da garantia, pois não só ao dono de obra, mas também ao empreiteiro e respetivo técnico lhes é imputado legalmente o dever de cumprimento da legislação em vigor.

3 – EMPREITADAS AO ABRIGO DO CCP

A todo o ato concursal da empreitada pública precede a elaboração do Caderno de Encargos, onde se procura definir e informar sobre:

– Aspetos relativos ao Projeto de Execução;

– Descrição, natureza, composição e quantidades dos trabalhos a executar na obra;

– Aspetos relativos ao Contrato de Empreitada a celebrar;

– Estudos e Ensaios Preliminares ao Projeto;

– Caraterísticas Técnicas Específicas a observar na execução dos diversos trabalhos da empreitada;

– Fixação do Preço Base da empreitada;

– Documentos que o empreiteiro concorrente deve submeter à entidade adjudicante;

– Prazo de Execução da Obra;

– Termos relativos à garantia da obra e respetiva caução;

– Termos de liberação faseada da caução no âmbito da garantia;

a) Quais são os Prazos Vinculativos à Empreitada Pública?

O CCP define os prazos da garantia variáveis entre 2 a 10 anos, conforme os elementos constitutivos da obra, devendo os mesmos ser interpretados genericamente da seguinte forma:

ELEMENTOS CONSTRUTIVOS	PRAZOS DA GARANTIA
Estruturais	10 Anos
Funcionais	5 Anos
Instalações Técnicas	5 Anos
Equipamentos	2 Anos
Dispositivos e Acessórios	Garantia do Fabricante

b) Como se processa a Contagem do Prazo de Garantia

Ao início da contagem do prazo precede os seguintes procedimentos obrigatoriamente impostos pelo CCP:

Vistoria dos técnicos responsáveis pela Fiscalização e Direção de Obra à empreitada concluída em parte ou no todo;
Constatando-se a presença de defeitos, patologias e erros na execução dos trabalhos a entregar ao Dono de Obra, deverá ser elaborado Auto de Vistoria ou Relatório identificando as inconformidades que, será submetido ao empreiteiro com um prazo para a supressão das mesmas;
Se pelo contrário não se verificarem quaisquer tipos de inconformidades no Ato da Vistoria, será elaborado pela fiscalização da obra um Auto de Receção Provisória da Obra;
A contagem do prazo das garantias inicia na data afeta à assinatura do supracitado documento;
Interrupção na Contagem do Prazo de Garantia

Por outro lado, é imputado ao empreiteiro no Ato Concursal o pagamento de uma Caução ao abrigo da garantia que, será liberado percentualmente em tranches durante o período correspondente ao prazo da mesma. A não supressão das inconformidades pelo empreiteiro implicará na retenção da tranche de caução que o mesmo tem direito nesse momento, até que se verifique que este procedeu ao saneamento das mesmas.

d) Se a correção dos defeitos e inconformidades não for executada no prazo fixado, o dono da obra pode também optar pela execução dos respetivos trabalhos ser efetuada diretamente ou por terceiros.

e) São exclusões da garantia os defeitos que surjam no decurso dos respetivos prazos decorrentes do uso inadequado dos elementos construtivos ou por ações de vandalismo e acidentais.

f) Garantia Por Erros de Conceção

Os erros decorrentes de deficiências técnicas na elaboração de projetos serão da responsabilidade dos seguintes intervenientes:

Do Dono da Obra que os imputará aos respetivos projetistas;
Ao Empreiteiro os projetos ou suas variantes em que ficou responsável pela sua apresentação;
Aos projetos e suas variantes cuja responsabilidade de apresentação seja do empreiteiro, mas que, estiverem baseados em dados cujo fornecimento seja da responsabilidade do dono da obra, se existirem erros nestes dados, será este o responsável pelos erros do projeto;

g) Fim do Prazo da Garantia

Para o termo da garantia da obra, conforme previsto no CCP, terão de ser verificadas as seguintes situações:

Procedimentos de Vistoria à Obra idênticos aos da Receção Provisória;
Idem para a supressão de patologias e anomalias, se existir;
Elaboração do Auto de Receção Definitiva da Obra;
A garantia termina na data afeta à assinatura deste documento;

4 – EMPREITADAS AO ABRIGO DO CC

Os Contratos e respetivas Empreitadas privadas deverão ser executados tendo por base as regras preceituadas no Código Civil (CC) aprovado pela Lei nº 47344 de 25 de novembro e sucessivas alterações implementadas até à presente data. Cumulativamente às normas do CC, esses contratos e todos os intervenientes na obra terão de observar e cumprir com as normativas preceituadas na seguinte legislação dispersa, da qual se destaca a seguinte regulamentação:

Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), aprovado pelo Decreto-Lei nº 555/99 de 16 de dezembro, com a última alteração implementada pelo Decreto-Lei nº 10/2024 de 8 de janeiro e respetivas Portarias já em vigor;
Qualificação e Deveres dos Técnicos Responsáveis pelo Projeto e Obra, aprovado pela Lei 31/2009 de 3 de julho, com as alterações implementadas pela Lei 40/2015 e pela Lei 25/2018 de 14 de junho;
Código do Direito de Autor, aprovado pela Lei 45/85 de 17 de setembro e sucessivas retificações até à presente data;
Regulamento dos Direitos do Consumidor (RDC), aprovado pelo Decreto-Lei 84/2021 de 18 de outubro;
Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU);
Plano Diretor Municipal (PDM)
E demais regulamentação técnica específica em vigor, nomeadamente correspondente às Especialidades;

Da legislação mencionada anteriormente decorre que, o CC no seu artigo 6º define que:

“A ignorância ou má interpretação da lei não justifica a falta do seu cumprimento nem isenta as pessoas das sanções nela estabelecidas.”

Portanto, qualquer pessoa com responsabilidade na execução da obra, não deverá pensar que está isenta do cumprimento da lei, por mero desconhecimento das regras por ela impostas.

Tenho constatado ao longo destes anos de experiência que, na prática, nas empreitadas privadas reina o desrespeito geral pelas leis anteriormente referidas e regras técnicas, em especial nas obras de pequena e média dimensão, comportamento esse transversal a todos os intervenientes com responsabilidades na obra que, assim atuam por falta de informação sobre os seus direitos, deveres e responsabilidades, como por exemplo:

Desde logo o Promotor da Obra não dá qualquer importância à Elaboração do Caderno de Encargos, Medições com descrição de trabalhos, materiais e quantidades. Por lhe interessar somente saber o Valor Total da Obra, ou por pensar erradamente que, o custo adicional desse procedimento preliminar não constitui benefício à execução e valor final da obra. Por outro lado, o técnico que o mesmo contratou para a fiscalização da obra, que deveria ser o seu informador daquilo que é correto fazer-se, é renegado para segundo plano;
Na ausência dessa documentação básica destinada a solicitar orçamentos, cada empreiteiro apresenta o seu orçamento considerando os materiais que lhe apetece, muitos dos quais nem isso, limitando-se a apresentar numa simples folha A4 um parágrafo com a descrição genérica da obra e o Valor Total, renegando este também para segundo plano o técnico que contratou para a direção de obra;
Muitos dos técnicos afetos às duas situações anteriores, só são chamados à obra para resolver problemas que, surgem de conflitos decorrentes dos comportamentos erráticos das duas situações referidas anteriormente;
Com a introdução da nova lei, poderá estas situações agudizarem-se, porque estão muitos convencidos que agora podem fazer o que quiserem e os técnicos somente intervêm para legalizar a obra com o seu “Termozinho”;
Também tenho constatado que, com a entrada em vigor da última alteração ao RJEU através do DL nº 10/2024, tem sido transmitido a promotores e empreiteiros de obra a informação errada que agora está tudo mais fácil para uns e outros concretizarem as suas pretensões, como se a lei deixa-se de existir, onde, nesta alteração está lá bem definido os tipos de obras que continuam a requer o Controlo Prévio, assim como, as outras que já não possuem essa obrigatoriedade;
Nas obras cujo promotor tomou a iniciativa de previamente elaborar Caderno de Encargos e respetivo Mapa de Medições Completo, tenho constatado também que é recorrente, independentemente do vínculo associativo do técnico autor desses documentos, erradamente os elaborar ao abrigo das regras preconizadas no CCP. Ora, nas empreitadas privadas poderão ser adotadas regras legislativas previstas para as públicas, desde que, as mesmas tenham consentimento de todos os intervenientes com responsabilidade na execução da obra.
Assim, se não forem alterados desde já comportamentos desadequados por todos os intervenientes na obra, os incumprimentos terão tendência em agudizar-se, gerando ainda mais conflitos entre eles, onde, na falta de pagamentos, defeitos de obra, sobrecustos orçamentais e irresponsabilidades, induzirá no aumento de processos judiciais, com todos os inconvenientes que os mesmos acarretarão para todos os envolvidos;

Com a remoção da apresentação do Livro de Obra, implementada pela última alteração do RGEU, é meu entendimento que, os técnicos responsáveis pela execução da obra deverão promover desde já, a necessidade de se adotar também para as empreitadas privadas os principais procedimentos técnicos preliminarmente à solicitação dos orçamentos, já elencados anteriormente para as empreitadas públicas, nomeadamente:

Caderno de Encargos elaborado em conformidade com o CC e os Diversos Projetos objeto do Licenciamento ou Comunicação Prévia;
Mapa de Medições com a respetiva descrição dos trabalhos, materiais associados e quantidades;
Fica a critério dos técnicos responsáveis pela execução das empreitadas, a decisão de continuarem a usar o Livro de Obra, como meio mais fácil de deixarem as suas observações sobre o desenrolar da obra, no momento das suas visitas á mesma. No entanto, para que o livro seja um documento relevante, o técnico tem de proceder ao registo do mesmo na entidade licenciadora, aquando da entrada dos documentos destinados à Conclusão da Obra e Licença de Utilização;

A elaboração destes documentos são da responsabilidade do Promotor da Obra mas, irá fornecer ao mesmo os seguintes benefícios:

Maior facilidade na elaboração dos orçamentos pelos empreiteiros concorrentes, decorrentes da precisão dos trabalhos a executar, definição dos materiais pretendidos e dos dados referentes a quantidades ser igual para todos;
Ao dono de obra facilitará a comparação e análise entre as diversas propostas apresentadas, conferindo a este poder de decisão mais adequado;
Evita-se, no decurso da obra, conflitos entre o pretendido pelo promotor e o resultado executado pelo empreiteiro adjudicante;
Evita-se sobrecustos na obra, com trabalhos de correção e alteração não previstos, de modo a concretizar o pretendido pelo dono de obra;
Confere maior responsabilidade aos intervenientes na execução da obra, assim como, nas garantias associadas a defeitos, incumprimentos e materiais desadequados das soluções projetadas;

a) Quais são os Prazos Vinculativos à Empreitada Privada?

Conjugando o preceituado no CC com a o RDC, constata-se que a partir de janeiro de 2022 os prazos de garantia relativos à estrutura e equipamentos foram alargados em relação aos anteriores, onde a partir desse momento deverá considerar-se, conforme os elementos constitutivos da obra, distribuídos genericamente da seguinte forma:

ELEMENTOS CONSTRUTIVOS	PRAZOS DA GARANTIA
Estruturais	10 Anos
Funcionais	5 Anos
Instalações Técnicas	5 Anos
Equipamentos	3 Anos
Dispositivos e Acessórios	Garantia do Fabricante

b) Como se processa a Contagem do Prazo de Garantia

Nas empreitadas privadas, como geralmente não se adota os procedimentos técnicos das públicas, até à presente data, considerávamos a data do Encerramento do Livro de Obra, ou na sua ausência, a data constante do Termo de Conformidade. Com a nova alteração legislativa ocorrida em janeiro do corrente ano, supostamente a data mais correta será a da Licença de Utilização.

Se o Termo de Conformidade for emitido pela Direção Técnica da Obra, o empreiteiro terá conhecimento do mesmo e respetiva data da Licença de Utilização. Se pelo contrário o esse termo for emitido pela Direção Técnica de Fiscalização, é suscetível que o empreiteiro não venha a ter conhecimento da mesma, surgindo a partir deste procedimento um conflito, pelo facto, da divergência de datas entre contratante e contratado.

Na situação de Execução Faseada da Obra, a confusão ainda se torna maior. Da parte do promotor da obra, este julga que a contagem do prazo inicia com a obra toda concluída, ou seja, com as fases todas concluídas, onde não é de todo o mais ajustado para contratante e contratado, porque a fase seguinte poderá ser adjudicada a um empreiteiro distinto do que executou a fase anterior. Neste tipo de execução, se no Contrato da Empreitada está explícito que, a mesma não tem por finalidade a construção do projeto ou da obra na sua totalidade, mas sim uma fase específica independente das fases posteriores, então deverá proceder-se ao Auto de Entrega Provisória da Empreitada objeto do contrato, envolvendo na assinatura do mesmo, o empreiteiro, o promotor e os técnicos da fiscalização e direção de obra que, também poderá ser apensado as Garantias que incidem sobre os trabalhos executados.

Na presença de qualquer dos casos ou situações, para que a contagem do prazo seja clara para todos os intervenientes na obra, sugiro que os técnicos intervenientes nestas empreitadas passem a adotar os procedimentos, elencados anteriormente em 3.b), onde na execução faseada esses procedimentos deverão ocorrer no final de cada fase.

Quando no contrato de empreitada esteja previsto o Fornecimento e Instalação de Equipamentos, o prazo correto para o dono de obra será desde o momento em que os mesmos começam a ser utilizados e não a data constante na fatura de compra emitida ao empreiteiro. O tratamento mais adequado deste caso requer que, o utilizador dos mesmos proceda junto das marcas ao registo dos equipamentos integrantes do imóvel, onde para o efeito, deverá munir-se da escritura de compra ou da licença de utilização se o promotor é o utilizador final.

c) Interrupção na Contagem do Prazo de Garantia

O Prazo poderá ser interrompido durante o período da garantia desde que se verifiquem inconformidades, patologias e anomalias na construção decorrentes da sua execução que, sejam devidamente comunicadas ao empreiteiro por correio registado com aviso de receção, até que este proceda à supressão e saneamento das mesmas. Assim o prazo suspende-se desde o dia que o empreiteiro recebe a denuncia.

Essa interrupção do prazo deverá inferir somente nos Elementos Construtivos, objeto da denuncia, excluindo-se a obra no seu todo.

Não existe um prazo criterioso para a execução dos trabalhos de reparação e correção da denuncia. No entanto, quando mais tempo demorar este processo, o prazo da garantia irá alongar-se.

Quanto às denuncias cujas patologias de construção coloquem em causa a salubridade e o conforto mínimo exigível à obra concebida, deverão os trabalhos de saneamento das mesmas ser executados de imediato, sob pena do dono de obra ter direito a indeminização por prejuízos daí resultantes.

d) Inclusões e Exclusões da Garantia da Empreitada

Todos os projetos afetos à execução da obra, encontram-se vinculados ao Código do Direito de Autor, pelo que, qualquer alteração aos mesmos implementada na obra sem prévio consentimento e parecer do projetista anula a responsabilidade deste quanto aos erros e omissões do projeto, passando essa responsabilidade para o interveniente que tomou a decisão de alterar;
Aos defeitos, patologias e deformações que surjam no decurso dos respetivos prazos da garantia, decorrentes do uso inadequado dos elementos construtivos ou por ações acidentais e de vandalismo, a responsabilidade da sua reparação será do dono de obra;
As alterações aos projetos solicitadas ao empreiteiro, cujo consentimento e parecer do seu Autor não se tivesse efetuado, o empreiteiro e técnicos intervenientes na execução da obra têm o dever de informar o dono de obra da necessidade desse procedimento, reservando-se o empreiteiro ao direito de as excluir das garantias obrigatórias;
Aos Técnicos responsáveis pela execução da obra que promovam idêntico comportamento relativamente às alterações, serão eles os responsáveis pelas mesmas, anulando a garantia do empreiteiro. Ou seja, as alterações deverão ser consentâneas entre todos os responsáveis projetistas e executores, para que as mesmas se integrem no âmbito da garantia;
Às obras que sejam promovidas sem licenciamento ou comunicação prévia, é obrigação do empreiteiro e respetivo técnico responsável pelo alvará, o cumprimento da legislação em vigor, nomeadamente RGEU e PDM. A inclusão de garantia neste casos, deverá ser negociada previamente à execução da obra, dependendo ou não cumprimento legal daquilo que é solicitado pelo dono de obra, uma vez que, os incumprimentos também estão afetos à garantia de obra;
O mais adequado fazer-se no ato da entrega da obra será um Documento de Garantia, onde se procura elucidar o dono de obra dos diversos prazos afetos à mesma, assim como, mencionar o que são inclusões e exclusões da mesma;
O Auto de Entrega da Obra (seja provisória ou definitiva), além da sua importância para a contagem dos prazos de garantia, também poderá mencionar os aspetos mais relevantes sobre a aplicação da mesma, acrescido da virtude deste documento ser válido com a assinatura de todos (Direção de Fiscalização, Direção de Obra, Dono de Obra e Empreiteiro);

5 – CONSIDERAÇÕES FINAIS

Muito mais havia a dizer a alertar na minha preleção mas, de certeza iria ser cansativo independentemente da sua relevância.

Muitos dos conflitos das empreitadas privadas vão bater aos tribunais, para que estes resolvam os aspetos que aqui mencionei, com a agravante da sua resolução ser lenta e muitas vezes injusta, onde muito se deve ao facto de nas obras privadas, geralmente também se privarem todos os intervenientes da documentação relevante sobre os seus atos e responsabilidades profissionais.

Abordando a legislação sobre esta temática, se verificará que o comportamento e atuação de todos os intervenientes com responsabilidade na execução da obra, tem implicações com o direito à Garantia da Obra, onde pensamos erradamente que esta é somente uma obrigação do empreiteiro.

Finalmente, apelo a todos os que têm responsabilidade técnica, o dever de exercerem as suas competências conforme estipulado na legislação vigente com o devido profissionalismo e ética, no sentido de evitarmos conflitos desnecessários, desde já colocando de parte que os mesmos não nos dizem respeito, até sermos envolvidos neles.

Nélio Silva

ATAE671

Garantia das Obras

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